Доценко-Белоус Наталья: Фінансування будівництва. Інвестиції. Судова практика. УПРАВЛІННЯ ризики і виклики 2021 року. NEW! О законопроекте №5091 и его убийственном потенциале для первичного рынка

Блок І. АКТУАЛЬНІ ПОДІЇ 

Фінансування будівництва в світлі Закону України «Про ринки капіталу і організованих товарних ринках»: 

• визначаємо сферу регулювання;
• види організованих і неорганізованих ринків; (А) деривативи на поставку нерухомості / майнових прав на нерухомість (українське застосовується право):
• співвідносимо поняття ПКУ та Закону: деривативи vs деривативні контракти, форвардні контракти та форвард;
• чи є форвардний контракт на поставку майнових прав на нерухомість фінансовим інструментом? Що таке фінансовий інструмент і чому не кожен деривативних контракт є фінансовим інструментом;
• коли при роботі з деривативними контрактами потрібно вдаватися до послуг інвестиційної фірми; і чи може інвестиційна фірма супроводжувати операції з деривативних контрактів, які не є фінансовими інструментами;
• чому робота з деривативами на поставку майнових прав на організованому ринку (БТМ, ОТМ або регульованому ринку) є де-факто неможливою, зокрема про реєстрацію специфікацій і генеральних договорів в НКЦПФР
• що таке позабіржова торгівля деривативних контрактів і навіщо потрібен публічний аукціон;
• торговий репозиторій як обов’язковий фігурант в умовах відсутніх підзаконних актів;
• оцінка правових наслідків недотримання норм Закону, зокрема, для дійсності деривативних контрактів;
• практика застосування закону в контексті запитів будівельного ринку з 1 липня 2021 року (Б) деривативи на поставку нерухомості / майнових прав на нерухомість (іноземне застосовується право) – як уникнути відкритих питань Закону і вийти з-під його дії:
• правове обгрунтування незастосування норм Закону в разі укладення деривативів за межами України;
• чи можуть іноземні деривативи бути активом українських венчурних фондів?
• чи поширюються норми ПКУ на операції з іноземними деривативами, що здійснюються українськими суб’єктами
• хто і як може оскаржити, визнати недійсним іноземний дериватив;
• практика і результати роботи US Electronic Trade з українськими деривативами. (В) цільові облігації крізь призму Закону:
• поняття цільових облігацій і умов їх випуску;
• вимоги до емітента цільових облігацій;
• порядок розміщення та обігу цільових облігацій;
• документообіг при роботі з цільовими облігаціями;
• обґрунтування «звичайної ціни» при поставки майнових прав в процесі погашення цільових облігацій;
• чому цільові облігації були і залишаються високоризикових інструментом залучення коштів в будівництво або що таке дефолт в світлі нового Закону та чи можливо його запобігти; (Г) чому інші цінні папери (заставні, опціонні сертифікати та сертифікати ФОН) відродилася своєї актуальності після вступу в силу Закону

Юридичний аналіз новел законопроекту №5091 «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому» 

• Сфера застосування майбутнього закону або на які проекти він не буде поширюватися;
• «Замовник будівництва» і «девелопер», як можуть бути врегульовані відносини між ними, оцінка ризиків для кожної зі сторін;
• Коли і хто може залучати кошти в будівництво від покупців?
• Реєстрація спеціальних майнових прав на подільний і неподільний об’єкт незавершеного будівництва: процедури і правові наслідки – моделюємо як це буде працювати на актуальних прикладах; Чи може реєстрація розглядатися як захист від недобудови і шахрайства, або це тільки додаткові витрати;
• Чергові виняткові способи залучення коштів в будівництво – хай живе договір купівлі-продажу майнових прав, зокрема як складова деривативних контрактів. Майбутнє ЖБК без асоційованих членів з урахуванням норм законопроекту. Нова зарегульованість дискредитували себе ФФБ
• Гарантована («знерухомлених») частина об’єкта будівництва, тобто та частина, яку заборонено продавати в процесі будівництва – як це буде працювати і як її будуть обходити.
• Номенклатура накладних витрат покупця і замовника будівництва при залученні коштів у будівництво.

Події з практики за 2021 рік 

• результатів податкових перевірок по інвестиційним договорам, за попередніми договорами, які використовуються через ІСІ та за форвардними контрактами;
• роз’яснень регуляторів;
• судової практики. Прогноз розвитку подій в якості системи висновків

Блок II. ІНВЕСТИЦІЇ ВІД СТРАТЕГІЧНИХ ІНВЕСТОРІВ. ДЕЛЕГУВАННЯ ФУНКЦІЙ «ЗАМОВНИКА БУДІВНИЦТВА» 

• Огляд актуальних механізмів структурування відносин зі стратегічним інвестором. 2.2. Комплексна забудова.
• Оптимальні договірні конструкції для врегулювання відносин замовника будівництва і стратегічного інвестора.
• Способи захисту інтересів замовника будівництва. Моделювання ситуацій.
• Способи захисту інвестицій стратегічних інвесторів. Моделювання ситуацій.
• Ризикові ситуації: способи їх врегулювання в залежності від статусу сторони Договору.

Блок III. ПРОДАЖ садових та дачних будинків 

• Механізми фінансування проектів котеджної, присадибної забудови. Варіанти структурування продажів: земельну ділянку + будинок; таунхауз; частина житлового індивідуального будинку, яка стане майбутньої квартирою.
• Податково-правовий потенціал інститутів спільного інвестування (венчурних фондів) і житлово-будівельного кооперативу для цілей реалізації проектів котеджної забудови: перелік актуальних операцій і витрати, пов’язані з їх реалізацією.
• Юридичний аналіз варіантів залучення коштів від покупців котеджів:
• • Правові та податкові принципи вибору варіанта;
  • Юридичний аналіз варіанту залучення інвестора в якості покупця акцій фонду: опис, переваги та недоліки;
  • Юридичний аналіз варіанту залучення інвестора в якості покупця деривативів: опис, переваги та недоліки;
  • Юридичний аналіз варіанту залучення інвестора в якості учасника ЖБК: опис, переваги та недоліки;

Блок IV. ПРОДАЖ квртиру І ПРИМІЩЕНЬ 

• Критерії вибору Цільовий компанії для організації продажів нерухомості, що будується:
• • Податкові аспекти. Маркетингові аспекти. Аспекти безпеки.
• Юридичний аналіз чинників, що впливають на вибір механізму фінансування:
• • Законність операцій.
  • Оподаткування операцій.
  • Мінімізація похідних витрат.
  • Маркетингова привабливість механізму.
  • Ділова мета операцій.
  • Реальність господарських операцій.
  • Переваги суті операцій над їх формою.
  • Звичайна ціна при поставці активів.
• Порівняльний аналіз застосовуваних механізмів фінансування будівництва.
• Житлово-будівельні кооперативи.
• Попередні договори в будівництві – ілюзія другий поставки або зона 100% податкового і юридичного ризику. Юридичний аналіз судової практики, моделювання ситуацій.
• Способи продажу нерухомості, що будується через інститути спільного інвестування (ІСІ). Удар по ІСІ з боку податкових органів: невизнання права ІСІ на застосування п.141.6.1 ПКУ – причини, наслідки та висновки, які слід зробити.
• • Правовий статус інститутів спільного інвестування.
  • Потенціал і нові можливості інститутів спільного інвестування (ІСІ) в контексті Податкової реформи.
  • ІСІ крізь призму Закону України N 5080-VI та нової підзаконної нормативної бази.
  • Види ІСІ.
  • Допустимі операції.
  • Операції з нерезидентами.
  • Виведення прибутку з венчурних ІСІ.
  • Робота ІСІ з нерезидентами в світлі лібералізації валютного законодавства.
  • Валютні обмеження при роботі з нерезидентами і цінними паперами: способи їх подолання. 4.7. Форвардні контракти через ІСІ / через нерезидента для цілей фінансування будівництва житла:
  • Алгоритм операцій
  • Продаж готової / нерухомості, що будується з використанням ФК: роз’яснення податкових органів, МЕРТ, судова практика
  • Чому Форвардні контракти успішно витримали податкові перевірки.
  • Офіційна позиція НКЦПФР про законність застосування форвардних контрактів.
  • Деривативи, укладені поза біржі -не будуть визнані деривативами: аналіз судової практики;
  • Роль і значення публічних аукціонів при укладенні деривативів: порівняльний аналіз;
  • Форвардні контракти на нерухомість, що будується – як єдиний стійкий інструмент фінансування будівництва в умовах «масових перевірок забудовників»
  • Перспективи розвитку ринку товарних деривативів в Україні та за її межами.
• Інвестиційні договори через ІСІ: вже не популярний, але самий ризиковий механізм!
  • Питання ПДВ, питання допустимості активу ІСІ у вигляді майнових прав на нерухомість, або права вимоги ?! – однозначна позиція податкових органів про неможливість застосування п.141.6.1. ПКУ. Що робити?
  • Оцінка та інвентаризація відкритих питань, і ризиків.
  • Чому ФК можуть продаватися з нульовою податковим навантаженням через нерезидента, а застосування інвестиційних договір тягне за собою в кращому випадку 12,5% (у випадку з застосуванням Кіпрського резидента)
• Фінансово – кредитні механізми.
  • Стратегії використання фінансово-кредитних механізмів у відносинах з державними, комунальними підприємствами: алгоритм дій.
  • Комбіноване використання фінансово-кредитних механізмів і житлово-будівельних кооперативів.
  • Уроки, витягнуті з ФФБ-пірамід. Підходи до реструктуризації ФФБ