Облік витрат будівництва у інвестора, замовника та підрядника від А до Я: від планування до завершення проєкту нового будівництва&реконструкції

У програмі:

БЛОК 1. ПОДАТКОВИЙ ОБЛІК (ПОДАТОК НА ПРИБУТОК І ПДВ) ОПЕРАЦІЙ ФІНАНСУВАННЯ НОВОГО БУДІВНИЦТВА У ЗАМОВНИКА&ДЕВЕЛОПЕРА З ПОДАЛЬШИМ ПРОДАЖЕМ ЗБУДОВАНОЇ НЕРУХОМОСТІ з урахуванням законодавства про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна (Закон № 2518-IX)

• Отримані кошти для фінансування будівництва по договорах купівлі-продажу продажу спеціальних майнових прав – порядок та дати визнання доходу в бухгалтерському обліку:

• Замовника &Девелопера будівництва
• Інвестора ЮО першого покупця таких прав (другий продаж)
• ПДВ – перше, друге постачання при продажах МОН житлової нерухомості.
  • Облік платежів по договорах продажів МОН до і після дати введення об’єкта в експлуатацію, реєстрація права власності на новозбудовану нерухомість за Замовником&Девелопером і проблема виконання раніше укладених правочинів з МОН.
  • ПДВ пільга по 197.1.14 при продажі нової (реконструйованої) житлової нерухомості з застосуванням для одного проєкту двох механізмів продажів – МОНи і квартири з зареєстрованим правом власності на Замовника&Девелопера.
  • Розподіл вхідного ПДВ при пільгових продажах –з якого періоду починати застосування «умовного продажу» по п. 198.5, а в які періоди здійснювати розподіл вхідного ПДВ по п. 199.1 для виконання вимог ПКУ.
  • Облік виробничої собівартості будівництва і собівартості реалізації та доходів від продажів об’єктів нерухомості після введення збудованого об’єкта в експлуатацію, в тому числі в проєктах де до організації та фінансування будівництва були залучені одночасно і Замовник і Девелопер.

БЛОК 2. ПОДАТКОВИЙ ОБЛІК  (ПОДАТОК НА ПРИБУТОК І ПДВ) ОПЕРАЦІЙ З правами на нерухомість що будується в складі АКТИВІВ ІСІ

• Фінансові витрати на будівництво – кредити від ІСІ, кредити від нерезидентів, забезпечувальні платежі, капіталізація витрат на позики в собівартості будівництва, податкові різниці по капіталізованим відсоткам на будівництво при залученні кредитного фінансування від нерезидентів..
• Бухгалтерський облік нерухомості і операцій оренди для об’єктів комерційної нерухомості що залишаються на балансі ІСІ після завершення будівництва відповідно до настанов МСФЗ 16 «Оренда» та МСБО 40 «Інвестиційна нерухомість».
• Проблема реєстрації платником ПДВ і податкового обліку ПДВ у КУА яка управляє активами декількох ПІФів з нерухомістю у складі активів.
• Варіанти обліку деривативних контрактів (форварди і опціони) та спеціальних майнових прав на МОНи у забудовника та у складі активів ІСІ під управлінням КУА або звичайних ТОВ згідно з настановами МСФЗ 9 «Фінансові інструменти» або НПСБО 12 «Фінансові інвестиції».
• Узагальненні висновки і рекомендації по результатам планових документальних перевірок ДПСУ забудовників і ІСІ КІФ проведених в 2025 році – креативний пошук джерел наповнення бюджету податковими органами з ігноруванням змісту норм Податкового кодексу України.

БЛОК 3. ПОДАТКОВИЙ ОБЛІК  (ПОДАТОК НА ПРИБУТОК І ПДВ) ОПЕРАЦІЙ БУДІВНИЦТВА І ПРОДАЖІВ ЗБУДОВАНОГО ЖИТЛА через ЖБК

• Внесення пайових внесків негрошовими коштами засновниками кооперативу.
• Облік витрат будівництва, в т.ч. для будівництва «господарським способом» без залучення генерального підрядника, наслідки з точки зору ПДВ.
• Вибір схеми продажів – спеціальні майнові права на нерухомість або продажі збудованої нерухомості з зареєстрованим правом власності на Кооператив як Замовника будівництва.
• Облік прав на землю внесеної до пайового капіталу Кооперативу після завершення будівництва.
• Облік операцій з капіталом в т.ч. пайовий, вступні внески, спеціальні фонди, операції обслуговуючого кооперативу після завершення будівництва.

БЛОК 4. ПРОБЛЕМНІ ПИТАННЯ ПДВ В БУДІВЕЛЬНИХ ПРОЄКТАХ житлової нерухомості.

• Касовий метод для ПДВ особливості застосування генеральним підрядникам та замовником будівництва житла. Проблема визначення дати початку застосування касового методу з погляду податкового кредиту у Замовника&Девелопера в проєктах зі спорудження житла.
• Зупинення реєстрації ПН у постачальників спеціальних майнових прав – обґрунтування для розблокування.
• Нарахування ПЗ по операціях «умовного продажу» згідно з п. 198.5 статті 198 ПКУ. – можливі алгоритми визначення розміру долі вхідного ПДВ що підлягає сторнуванню з ПК чере «умовний продаж».
• Пільга по 197.1.15 при виконанні робіт з будівництва (відновлення житла) за рахунок державних коштів, доля вхідного ПДВ – собівартість будівництва чи інші операційні витрати.
• Продаж землі окремо від об’єкта нерухомості як об’єкт оподаткування ПДВ роз’яснювальна практика податкових органів, в чому полягає податковий ризик.

 Блок 5. Проблемні питання ПДФО в т.ч. звичайні ціни при продажах нерухомості на етапі будівництва інвестору фізичній особі та податкові наслідки подальших  перепродажів ним цієї нерухомості.

• Продаж об’єкта незавершеного будівництва (на етапі будівництва неподільний об’єкт)
• Продаж спеціальних майнових прав на майбутні об’єкти житлової нерухомості (на етапі будівництва подільного об’єкта будівництва)
• Уступка прав вимог за договорами купівлі-продажу МОН укладеними на виконання форвардних контрактів.